小費(fèi)阿姨：小鐘老師，最近我常聽(tīng)到與REITs有關(guān)的新聞，感覺(jué)是一個(gè)不錯(cuò)的投資方式，我們普通投資者可以認(rèn)購(gòu)嗎？

    小鐘老師：REITs在國(guó)際資本市場(chǎng)已經(jīng)有60多年的發(fā)展歷史，是一個(gè)相對(duì)成熟的金融產(chǎn)品，但在國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)還是一個(gè)新生事物，我也很高興與您共同探討。

    首先，普通投資者是可以認(rèn)購(gòu)公募REITs的。早在2020年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)與國(guó)家發(fā)改委就已聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，這就標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。

    小費(fèi)阿姨：我聽(tīng)新聞?wù)f公募REITs的發(fā)售方式很像企業(yè)IPO，那么這個(gè)公募REITs與股票究竟有何不同呢？

    小鐘老師：根據(jù)《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》規(guī)定，公募REITs的發(fā)售應(yīng)通過(guò)向網(wǎng)下投資者詢價(jià)的方式來(lái)確定基金份額認(rèn)購(gòu)價(jià)格，基金管理人或其聘請(qǐng)的財(cái)務(wù)顧問(wèn)受委托辦理基礎(chǔ)設(shè)施基金份額發(fā)售的路演推介、詢價(jià)、定價(jià)、配售等相關(guān)業(yè)務(wù)活動(dòng)，公眾投資者以詢價(jià)確定的認(rèn)購(gòu)價(jià)格參與認(rèn)購(gòu)，所以說(shuō)公募REITs的發(fā)售過(guò)程與咱們所熟知的首次公開(kāi)發(fā)行股票是有一定相似性的。

    接下來(lái)，我們來(lái)看公募REITs與股票的區(qū)別。說(shuō)到這里，我想先考考您股票的主要收益來(lái)源。

    小費(fèi)阿姨：這個(gè)我了解，股票的收益主要來(lái)源于股息和買賣價(jià)差嘛。

    小鐘老師：您說(shuō)的沒(méi)錯(cuò)，公募REITs的收益來(lái)源也主要分為兩部分，一是公募REITs底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益和資產(chǎn)的增值收益，比如說(shuō)募集資金投資一處產(chǎn)業(yè)園區(qū)，該園區(qū)收取的租金、物業(yè)費(fèi)等經(jīng)營(yíng)收益將作為分紅分配給投資者，若該園區(qū)升值，則增值部分也會(huì)計(jì)入基金的資產(chǎn)中。二是二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)，如果所持有的公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格上漲，也會(huì)為投資者帶來(lái)收益。

    了解了公募REITs的收益來(lái)源后，我們?cè)賮?lái)看看它與股票的主要區(qū)別。公募REITs與股票相比，一是具有較高的分紅比例。根據(jù)《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，基礎(chǔ)設(shè)施基金應(yīng)當(dāng)將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者，所以公募REITs的收益分配較股票更加穩(wěn)定。二是公募REITs所投資的底層資產(chǎn)通常為運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施，價(jià)值波動(dòng)相對(duì)較小，對(duì)現(xiàn)金流的預(yù)期也相對(duì)較明確。

    小費(fèi)阿姨：看來(lái)這公募REITs的收益較股票還是更穩(wěn)定的。那么我們普通投資者可以通過(guò)哪些方式認(rèn)購(gòu)公募REITs呢？

    小鐘老師：募集期內(nèi)，公眾投資者可以通過(guò)場(chǎng)內(nèi)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)或基金管理人及其委托的場(chǎng)外基金銷售機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)基金份額。若參與場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)，投資者應(yīng)持有中國(guó)結(jié)算上海、深圳人民幣普通股票賬戶或封閉式基金賬戶。若參與場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)，應(yīng)持有中國(guó)結(jié)算開(kāi)放式基金賬戶。這里還有一點(diǎn)需要注意，投資者使用場(chǎng)內(nèi)證券賬戶認(rèn)購(gòu)的基金份額，可以直接參與交易所場(chǎng)內(nèi)交易，若使用場(chǎng)外基金賬戶認(rèn)購(gòu)，應(yīng)先轉(zhuǎn)托管至場(chǎng)內(nèi)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)后，再參與交易所場(chǎng)內(nèi)交易。

    小費(fèi)阿姨：小鐘老師，我還想再問(wèn)一個(gè)收益方面的問(wèn)題。您剛才提到公募REITs應(yīng)將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者，這里可供分配金額是指基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的全部收益嗎？

    小鐘老師：我認(rèn)為這樣理解并不準(zhǔn)確。根據(jù)規(guī)定，可供分配金額是在凈利潤(rùn)基礎(chǔ)上進(jìn)行合理調(diào)整后的金額，相關(guān)計(jì)算調(diào)整項(xiàng)目至少包括基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益、折舊與攤銷，同時(shí)應(yīng)綜合考慮項(xiàng)目公司可持續(xù)發(fā)展、償債能力和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流等因素。此外，公募REITs的收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。

    小費(fèi)阿姨：感謝您今天的介紹，加深了我對(duì)公募REITs的認(rèn)識(shí)。

    小鐘老師：您客氣了。另外，借此機(jī)會(huì)也想提醒投資者朋友們，公募REITs所持底層資產(chǎn)雖較為優(yōu)質(zhì)，但仍存在一定的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和基金價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，公募REITs采用封閉式運(yùn)作，運(yùn)作期內(nèi)不會(huì)開(kāi)放申購(gòu)與贖回，投資者朋友們應(yīng)理性分析判斷，根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)偏好與可配置資產(chǎn)期限做好相應(yīng)投資安排。普通投資者朋友們?cè)谑状握J(rèn)購(gòu)或者買入公募REITs前，應(yīng)按照要求以電子或紙質(zhì)形式簽署風(fēng)險(xiǎn)揭示書，并認(rèn)真閱讀基金合同、招募說(shuō)明書等。