■王麗新

    10月28日公布的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》對“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”作出部署，明確提出要“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度”。

    與之相呼應(yīng)的是，此前中央層面已多次提及構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，說明這是房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的首要任務(wù)和第一抓手，也是促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。在筆者看來，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的方向和路徑已愈發(fā)清晰，即完善相關(guān)基礎(chǔ)制度，提升“人房地錢”四類要素資源的配置效果。

    第一，供給端要優(yōu)化保障性住房供給、“因城施策”增加改善性住房供給、盤活用好低效用地及存量土地。這三大住房供應(yīng)渠道，是滿足當前多樣化居住消費需求的本源要素，也是提振市場信心的重要支撐力量。

    具體來看，優(yōu)化保障性住房供給，不僅意味著要加大保障房建設(shè)力度，供給方式也要走靈活路徑，如延續(xù)“以購代建”“房票安置”等成熟做法，結(jié)合“人流”變化要素，在增量和存量兩個市場中完善保障房供給工作。

    改善性住房供給重在“因城施策”，這是結(jié)合市場需求從“有沒有”到“好不好”的重要轉(zhuǎn)變而作出的方向引導。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年前三季度，重點30城120平方米至144平方米房產(chǎn)成交占比提升至30%，大戶型產(chǎn)品躋身新房市場成交主力軍陣營。但這不意味著各地要推同質(zhì)化項目入市，反而要形成“適配化”思路去審批相關(guān)地塊及項目規(guī)劃設(shè)計方案，推出市場真正需要的改善性住房，支持構(gòu)建宜居的品質(zhì)生活。

    除結(jié)合城市發(fā)展及市場去化周期調(diào)整常規(guī)性土地供應(yīng)節(jié)奏之外，存量用地及低效用地問題也要解決，一方面使用專項債收購閑置存量土地，另一方面也要引導社會資本進入存量土地市場，讓這類沉睡資產(chǎn)盡快動起來。

    第二，開發(fā)端要堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展，大力實施城市更新，建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

    眼下，各地有序推進城市更新，持續(xù)優(yōu)化人居環(huán)境，不斷加快城市功能改善提升。中研普華產(chǎn)業(yè)研究院報告顯示，2025年我國城市更新市場規(guī)模將突破8.6萬億元，到2030年有望邁入10萬億元級別，成為超級市場。在大力實施城市更新過程中，各地應(yīng)打破“單打獨斗”思維，既要考慮城市更新標桿項目撬動的消費體量，也要結(jié)合人口、產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)創(chuàng)新產(chǎn)城融合模式，為構(gòu)建核心城市群和都市圈拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展貢獻力量。

    對整個房地產(chǎn)開發(fā)賽道而言，無論是何種業(yè)態(tài)，均要以“好房子”建設(shè)為抓手，讓發(fā)展更具質(zhì)感、更富溫度。隨著“好房子”建設(shè)的推進，房地產(chǎn)開發(fā)市場的下半場，將是一個覆蓋新房和存量房、涉及硬件和軟件乃至智慧城市的超大市場。落實到企業(yè)層面，就必須轉(zhuǎn)變思路，因為未來五年的競爭賽道將從規(guī)模、速度和價格，轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力、科技力和服務(wù)力。

    第三，融資端要合理優(yōu)化行業(yè)資產(chǎn)負債表，創(chuàng)新融資工具，滿足企業(yè)合理融資需求。房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，離不開金融體系的支持，但要避免走“舊三高”粗放式發(fā)展的老路，嚴防系統(tǒng)性風險。

    未來，各地區(qū)各部門要積極創(chuàng)新融資工具，降低房地產(chǎn)行業(yè)有息負債規(guī)模，同時要在防范風險外溢和收斂的過程中，滿足房企合理融資需求。比如，延續(xù)當前推廣基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）以實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，鼓勵企業(yè)并購重組以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)，實施城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制等政策，促使地方政府和企業(yè)更加注重資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整。再比如，推廣“保交房”工作中探索形成的辦法：一個項目確定一家銀行或銀團為主辦銀行，項目開發(fā)、建設(shè)、銷售等資金都存入主辦銀行，主辦銀行保證項目公司的合理融資需求。

    第四，銷售端“預售+現(xiàn)房銷售”并行，清理住房消費不合理限制性措施。

    在構(gòu)建新模式思路下，住房銷售體系需慢慢改變，可一邊有力有序推進現(xiàn)房銷售，一邊繼續(xù)實行預售，規(guī)范預售資金監(jiān)管，最大程度保證購房者權(quán)益。但更為迫切要解決的問題是，對一些隱性的限制性措施進行清理，尤其是要關(guān)注在存量和增量、新房和二手房、首套和二套等領(lǐng)域的流通問題，通過取消限制來加快各項資源流動，促進一二手市場聯(lián)動，乃至拉動建筑、家居、家電等產(chǎn)業(yè)鏈上下游消費活躍度，發(fā)揮資金對“職”與“住”資源的配置功能，更好地促進各項消費工作。

    總體而言，房地產(chǎn)未來五年的發(fā)展之路，要以人為本，回歸居住本身屬性，真正發(fā)揮好“人房地錢”的資源優(yōu)勢，有力促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。