■王麗新

    繼5月21日華泰蘇州恒泰租賃住房REIT上市首日收獲30%漲停后，5月22日，該基金再次以10%的漲幅漲停。另據中指研究院統計，2025年4月份，前30名集中式長租公寓企業累計開業房源量達132.8萬間，較3月份增加約0.9萬間。

    這兩種現象，不僅透露出資本市場對住房租賃行業抱有熱情，也展現出長租公寓運營機構拓展業務的積極意愿，可見住房租賃行業迎來蓬勃發展。在筆者看來，隨著我國城市住房從“增量擴張”轉向“存量優化”新階段，與過去長租房運營主體沉淀資金過多、收房及運營成本高、資管模式創新不足等發展痛點相比，當前住房租賃行業已呈現出三大新看點。

    第一，租賃需求走向“多樣化”，開拓行業新發展空間。城市化進程加快和人口結構變化，為住房租賃市場帶來增量空間。《2025中國城市長租市場發展藍皮書》顯示，四大一線城市中租房人口規模接近4000萬人，占比接近50%。新市民、青年群體住房租賃需求逐漸從注重單一居住功能性轉向品質化、多元化，“住房+多元化服務”成為核心訴求。

    這主要體現在以下幾個方面：其一，人才公寓需求持續擴容。當前，我國戰略性新興產業和未來產業快速發展，相關科創企業通過補貼租金等多種方式引進和留住高端人才。其二，家庭型租賃需求崛起。年輕家庭未來有望成為租賃市場生力軍，這將催生大量教育、醫療以及社區安全等延伸服務需求。其三，高品質租賃居住需求增長。當前，“好房子”工程推進，租賃性住房也在向“綠色+智能”升級，這將有效帶動家具、家電換“綠”、換“智”，乃至親子、適寵化改造等，滿足租戶新需求，拓展新發展空間。

    第二，租賃住房供應主體更加多元化，重塑“沉睡資產”價值。在我國目前的住房租賃市場體系下，長租房供給主體主要包括保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）和市場化長租房兩類。保租房是由政府政策支持，市場主體投資建設，用于解決市民階段性住房困難的保障性住房，供給對象主要為新市民、青年群體。市場化長租房是由長租機構將收租房屋進行統一裝修后，再租賃給租戶。

    2024年以來，中央及各地多次提及支持收購存量商品房用作保障性住房，更有配套金融政策支持，保租房建設取得了積極進展。尤其是，住建部大力支持地方在收購主體、價格和用途等方面充分行使自主權，極大地擴展了保租房的供給渠道。

    在市場供給端，各地因地制宜探索新發展路徑，積極盤活存量“沉睡”資源。長租房運營機構也在進行多元化布局，盤活閑置資產成為其主要擴張途徑之一。比如，多地支持將閑置非居住房屋等轉化為保租房。鑒于此，各類租賃企業均在深度布局這一賽道，新開項目類型囊括保租房、人才專項租賃住房、白領公寓、服務式公寓等，產品供應結構愈發多元化。

    在政策持續助力、需求增長的新市場環境下，租賃企業資管能力穩步提升，其借助智能化運營管理平臺，提升經營效率、服務能力與盈利能力。這為保租房公募REITs（不動產投資信托基金）持續擴容提供了更多優質底層資產。

    第三，租賃住房REITs擴募，投融資環境持續改善。過去，長租公寓運營機構多是以粗放式發展模式支撐規模擴張，資金壓力大，運營成本高，盈利模式難以為繼。當前，住房租賃市場投融資環境持續改善，打破了這一競爭格局。首先，保租房REITs通過首發與擴募雙輪驅動，為住房租賃行業打通“投融管退”渠道，正成為點燃行業發展的重要資本引擎。2025年以來，已上市保租房REITs價格集體回升，表現優于其他基礎設施板塊，抗周期屬性獲得投資者認可。這為以長期主義理念做長租房生意的企業提供了更多可能性和發展空間。其次，除公募REITs外，住房租賃市場的多元化融資產品展現出強勁的創新活力與潛力，Pre-REITs、ABS（資產支持證券）、類REITs等工具成為企業優化資金配置的重要手段，甚至有金融機構提出“Pre-REITs+債權聯動”方案的可行性。最后，長租公寓資產吸引力凸顯，國內外資本積極布局，投資市場表現亮眼。

    長期來看，隨著政策支持加力、供需結構優化，住房租賃行業將蓬勃發展，走向更加健康可持續的未來。