■王麗新

    8月份以來，時代中國境外債務重組獲批，花樣年控股集團有限公司宣布與主要美元債權人就基礎商務條款達成一致。公開信息顯示，7月份至今，龍光集團、世茂集團等多家出險房企相繼宣布境外債務重組生效，亦有遠洋集團等十余家房企公布新的債務解決方案。另據中指研究院監測，2025年房地產企業海外債尚有一千多億元，規模較高峰期明顯下滑，風險逐漸緩釋。

    在筆者看來，經過兩年多的持續努力，房企債務風險處置工作取得重要突破性進展，正從“有效化解”邁向“系統修復”新階段，這將成為房地產行業從規模競爭邁向質量競爭的關鍵轉折點。

    首先，化債重點由展期轉向削債。隨著市場化處置機制逐步成熟，政策工具箱持續擴容，房企制定債務重組方案也呈現出策略性轉變。

    早期化債時，房企在與債權人談判后通過率較高的方案，主流模式是“展期+債轉股”。但相較于彼時這種以展期為主的“時間換空間”模式，當前房企更傾向采取削債手段，從源頭上減負。

    今年下半年以來生效的重組方案中，絕大多數房企都給出了多元化償債路徑，涵蓋資產抵債、現金回購、債轉股及留債展期等多種選項，其中“現金+債轉股+資產包”組合償付方案較為常見。進展順利的債務重組模式，有一個共性特征是以削債為主，削債比例少則接近50%，多則達到70%左右。此外，在房企與債權人就境外債重組方案充分博弈與權衡后，境內債或者新的債務重組方案通過時間也較之前縮短，這反映出債權人愈發理性。

    其次，短期套現與長期兌付方案配套并行，重建信用循環體系。債務重組是否順利，本質是如何化解債務人與債權人的矛盾，尋找“最優解”。

    從債權人角度而言，往往訴求各異，有的擔憂房企獲得的現金用途難以平衡保交樓任務與債務重組，有的堅持短期套現和高清償率，有的則傾向于長期兌付方案。從已有債務化解案例來看，“長短兌付”組合方案，盡量滿足不同債權人訴求，相對通過率較高。其中，有四個化債工具的實施細節值得關注，一是有現金償付選項，不過最終現金償還的比例多數不超過20%；二是重組方案涉及的償債資產評估值要較為合理；三是留債展期時間、利息以及還本方式要協商一致；四是方案中涉及債轉股的，要設置股權收益分成條款，也要謹慎確定轉股價格和比例，充分考慮對股權結構和公司治理的影響。

    總體而言，房企一般要遵循“短端削債、中端轉股、長端保本降息”框架，允許債權人在保本訴求、即時受償訴求、退出訴求和共享收益訴求間做出最符合自身利益的選擇，才能修復信用機制。

    最后，激活資產價值錨。房地產行業進入深度轉型期以來，有效化解房企風險的支持性政策持續發力，部分出險房企或者流動性承壓房企已經得到大股東支持。

    大股東支持房企化債的方式是多種多樣的，大體可以分為以下幾種：以低利率高質押率借款給上市房企，支持其償債及經營；通過大宗交易、REITs認購等市場化手段“策應”；直接注資作為“新股東貸款”，專項用于支持債務重組相關費用支出，且償付順序自愿劣后于其他債務工具，增強各方對重組成功的信心；委托房企代建、運營人才公寓等資產，且雙方力爭將該資產納入保障房REITs儲備庫，構建“國資監管+市場化運營”模式。如此一來，大股東提供流動性助力的同時，更有可能加快構建房地產新發展模式，重塑房地產資產估值邏輯。

    當然，房企債務重組成功是減輕財務壓力的第一步，越來越多房企完成債務重組則是房地產行業降低資產負債表的關鍵一步。當前，保交付已經邁入收官階段，若疊加債務重組順利，出險或流動性承壓房企有望真正回到正常經營軌道。屆時，房地產市場風險出清的確定性更強，速度更快，將助力行業進入更健康、更可持續的發展新生態。