摘要：近日，南寧市住房公積金管理委員會發布《關于調整住房公積金貸款有關政策的通知》，在一定的限制條件下，允許使用公積金貸款購買第二套住房。相比此前“暫停向購買第二套及以上住房或申請第二次及以上住房公積金貸款的職工個人及家庭發放住房公積金貸款（棚戶區、危舊房改造住房除外）”的規定，新規有了明顯放松。此前的2月21日，河南駐馬店率先調低首套房公積金貸款首付比例為20%，并實行購房補助政策。浙商銀行也于近日下發通知，將非“限購”城市居民家庭購買首套住房的最低首付比例從原來的三成調降至兩成。歲末年初，新冠疫情

    近日，南寧市住房公積金管理委員會發布《關于調整住房公積金貸款有關政策的通知》，在一定的限制條件下，允許使用公積金貸款購買第二套住房。相比此前“暫停向購買第二套及以上住房或申請第二次及以上住房公積金貸款的職工個人及家庭發放住房公積金貸款（棚戶區、危舊房改造住房除外）”的規定，新規有了明顯放松。

    此前的2月21日，河南駐馬店率先調低首套房公積金貸款首付比例為20%，并實行購房補助政策。浙商銀行也于近日下發通知，將非“限購”城市居民家庭購買首套住房的最低首付比例從原來的三成調降至兩成。

    歲末年初，新冠疫情從武漢蔓延至其他地區。為應對疫情影響，春節后，各級政府部門陸續對房地產政策進行微調，比如延長土地出讓金繳納時間、延緩償還公積金貸款、延期繳納稅費、加大土地供應，等等。

    如果說這些微調是為應對疫情影響而進行的合理化調整，近期駐馬店、南寧等地的“允許加杠桿”舉措，則被認為帶有明顯的“托市”性質。

    市場下行疊加疫情影響，使得2020年的房地產市場開局不利。那么，這些舉措會否蔓延至更多的城市？在“房住不炒”的紅線內，這些措施能否挽救房地產市場？

    市場下行疊加疫情影響，使得2020年的房地產市場開局不利。-甘俊攝

    從“救企”到“救市”

    南寧、駐馬店兩地的政策亮點均在于公積金政策。除調降首付比例外，駐馬店還將公積金貸款最高額度從45萬元提高到50萬元，同時大力推廣公積金組合貸款業務。

    南寧對公積金貸款購買二套房的限制條件有三點：目前無房或所擁有的唯一住房建筑面積在120平方米（含）以內；已使用一次住房公積金貸款并已結清；第二套房的建筑面積為144平方米（含）以內。

    雖然都是“有條件”松綁，但中原地產首席分析師張大偉認為，這些做法分別代表了二線城市和三四線城市對“救市”的需求。

    “救市”的另一種表現還在于人才政策。2月18日至2月21日，廣東中山、江蘇蘇州相城區、山東青島先后出臺人才新政，涉及落戶、安居房、購房補助、社保補貼，等等。

    其中，中山將為直接落戶的應屆高校畢業生提供一批人才安居房，一旦就業，還可以享受3年社會保險補貼。蘇州相城區則構建“人才購房綠色通道”，將工作滿3個月的高技能人才納入人才證明開具范圍，在區內購房不受戶籍、社保、積分等限制條件的影響。

    張大偉將這輪調整稱為“從救企升級到救市”。他向21世紀經濟報道表示，此前的措施意在減緩企業的資金壓力，新一輪政策則意在刺激市場復蘇。換言之，政策調整的著眼點，正從疫情期間的保障，轉向疫情后的恢復。

    這種變化也反映出疫情影響減弱、市場開始復工的現狀。

    近期，隨著多個省份降低新冠疫情緊急響應級別，房地產業也和其他行業一起，進入復工階段。據上海易居房地產研究院的調研，截至2月23日，已有半數房企全面復工，但這種主要集中于業務支持端，在銷售端，近七成售樓處尚未開放。

    但南京、沈陽、濟南等一些二線城市正在研究售樓處開放。比如，2月20日，南京發文指出，商品房銷售實行精準防控，符合條件的各開發企業項目售樓處逐步有序開放。濟南也表示，正在研究售樓處和中介門店在嚴格做好疫情防控的前提下逐步恢復營業。

    北京某大型房企人士向21世紀經濟報道表示，對于疫情持續時間和影響，公司曾做過三種假設。最樂觀的假設為，疫情在2020年3月得到控制，4月徹底結束。他表示，如今這種假設正在成為現實，公司各部門正陸續復工，并制定疫情恢復后的各項工作計劃。

    房價不會大幅波動

    “救市”政策的頻繁出臺，還有一些深層次原因。近年來，我國經濟增長進入“換擋期”，很多城市的GDP增速出現下降。作為對經濟增長有重要拉動作用的房地產業，則從去年下半年進入下行期，其中三四線城市的降溫尤其明顯。

    歲末年初，新冠疫情爆發后，不光是房地產業，經濟形勢也受到影響。因此，在近期各行業有條件復工的過程中，房地產業不僅備受關注，也被寄予厚望。

    早在疫情爆發前的2019年12月30日，湖南衡陽就制定了《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干政策》，推出17條措施。衡陽也被稱為“打響救市第一槍”。多家機構發布報告指出，疫情爆發后，樓市政策存在“邊際放松”的空間。

    華創證券指出，近期地方政府密集出臺房地產支持政策，“一方面是希望穩開工，從而穩經濟，另一方面則希望穩土地市場、從而穩財政。”預計在房住不炒的大原則下，地方政府的一城一策力度或將進一步加大，并且供給端的政策較需求端政策會更大力度、更早時間地獲得推進。

    張大偉也表示，預計未來將有更多的城市對樓市政策進行松綁，但力度有限，需求端尤其不會大規模松綁。因為在央行于2月19日發布的“四季度貨幣政策報告”中，再度強調了“房住不炒”，并重申“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

    如今，隨著復工情況的增多，加之支持性政策陸續出臺，房地產市場恢復可期。多個受訪的房企人士對市場在4月徹底恢復表示樂觀。

    空·白研究院創始人楊現領認為，如果疫情在2月底3月初得到控制，預期房地產銷售在3、4月份會恢復性增長，5月份會出現大幅度增長。

    這是否意味著房價將出現大幅上漲？前述房企人士表示，今年一季度是房企債務到期的高峰，年初也是企業補貨需求較大、預算充足的時段，在今年一季度銷售大幅下降的情況下，行業的資金壓力將有所凸顯。

    同時，一些城市的庫存開始積壓，去化周期延長，也將給新房和二手房價格帶來下行壓力。

    他認為，從目前很多房企啟動網上降價賣房來看，疫情結束后，也不排除企業繼續實施以價換量的可能。但全年來看，隨著需求的延后釋放，疫情對銷售的影響不會太大，預計全年銷售規模的降幅不會超過10%，房價則不會出現大幅波動。