李一戈

    資產市場，有它的情緒指數。情緒跳躍會影響資產價格。有時一個子虛烏有的傳聞，也會導致價格激烈波動。

    比如，最近有個公眾號不負責任地P圖，制造了一個國務院發文取消限購的謠言。當天有幾個朋友不無興奮地來向我求證，我直接回復：沒有常識。

    國辦2018《關于開展涉及產權保護的規章、規范性文件清理工作的通知》提出，有違平等保護各種所有制經濟主體財產所有權、使用權、經營權、收益權等各類產權的規定，不當限制企業生產經營、企業和居民不動產交易等民事主體財產權利行使的規定，以及在市場準入、生產要素使用、財稅金融投資價格等政策方面區別性、歧視性對待不同所有制經濟主體的規定，將進行清理。

    全文一個字也沒有提到商品房限購。個別自媒體不曉得是無知還是有意，據此炮制出取消樓市限購的內容來。雖然當天它就公開道歉了，但已經造成極壞的影響。順便說一句，按照該謠言的邏輯，不僅樓市限購要取消，車市限購也要取消。完全是沒有根據的瞎說嘛。

    這樣缺乏常識的謠言短時間也能被廣為傳播，不是說地產界全都失去了理性判斷，而是他們寧愿相信這是真的——與資本市場相似，只看到自己愿意看到的消息。換句話說，它更多是一種情緒性表達。而非理性的情緒滋生蔓延的土壤，又與當下市場現狀有關。

    如你所知，樓市已呈現出下行的跡象，具體表現為去化放慢，回款遲緩。有些房企已開展打折促銷活動，其中甚至包括限價房、限競房項目。為此，個別地方還出現了前期業主圍攻售樓處的現象。之前我寫過文章，此風不可長，茲且不提。

    與這些市場現狀相關的另一種情緒表達，就是“樓市寒冬論”。我也寫過幾篇文章，目前的市場下行，是此輪嚴厲調控后的正常調整，而且是已經遲到了差不多一年的調整。過慣了順風順水的日子，稍不如意就大嚷冬天來了，實在過于夸張。

    還有些為了吸引眼球的自媒體，列舉兩三個樓盤降價的極端案例，就大寫什么房價已經或即將暴跌。人為制造出樓市的恐慌情緒。類似的，宣稱萬科改造深圳城中村大幅推高了租金，從而制造出住房租賃市場的恐慌情緒，都是一樣的不負責任。

    認真分析這幾種市場情緒的底層，其實暗含了一種訴求，就是希望政府再次救市，救樓市。這也不奇怪。回顧過去的多輪調控，每當樓市出現一點下行苗頭，就會有這類觀點或者說期望冒出來。現在來看，那些下行、調整，哪里算得上是真正的下行、調整呢？

    看過我文章的朋友應該知道，我早就呼吁那些擴張激進或者追求彎道超車的房企，控制節奏，把速度降下來。不能因為三線城市逆市大漲你就也全力殺入，因為2017年價量齊升你就以為2018年還將如此并制定出超出財務底線的目標。

    如果房企對當前樓市下行缺乏應有認知，就必須作出調整，不應抱持不切希望的救市幻想，但對樓市前景過度悲觀也要不得。不要讓非理性情緒信號干擾了理性判斷。

    讓我們重溫7月31日中央政治局會議給樓市定的基調：下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

    這個基調仍然是指導房地產市場的指引。我個人的理解是，在作為房地產市場健康發展基礎的長效機制建立之前，樓市的關鍵詞是穩定。以房價為例，穩定，不是說一分錢不漲不跌，而是不能大漲大跌。請注意，個別區域少數樓盤的下跌，不能代表整體的大跌。

    樓市的穩定，既包括確保當下現實的穩定，也包括預期的穩定。所以中央提出“合理引導預期”。不要讓非理性的情緒干擾了市場的穩定。

    樓市當下現實的穩定，包括了調控政策的基本穩定。即，限購政策短時期內不會取消。限購限貸限售等限制性政策，其核心說到底是去除房地產的投資化、投機化。但并不是說調控政策是固定不變的。分類調控、因城施策的調控原則，實際上授予了地方政府根據市場情況完善、微調的裁量空間。

    舉個例子。最近一段時間，有些城市的土地出讓，出現了流標增加的現象。房企不敢拿地，與樓盤去化放緩、資金面略緊有關。從地方政府這方面來說，需要保持投資的基本穩定，包括房地產投資的基本穩定；從房企這方面來說，長遠發展，需要不時補充土地儲備。

    因此，有的城市可能出臺一些措施，比如，略微下調房企的土地入市門檻，將房企繳納土地出讓金的期限適當放寬，比如3個月延長到6個月、9個月甚至12個月。這是合理的調整。但你不能據此解讀說它是在放松調控。