備受市場關(guān)注的工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行上海分行下調(diào)首套房貸利率至9折的消息，一天之內(nèi)發(fā)生反轉(zhuǎn)。10日，工行、農(nóng)行上海分行先后回應(yīng)市場傳聞稱，未對(duì)個(gè)人住房貸款利率政策進(jìn)行調(diào)整。
專家表示，近一年來，全國首套房貸款平均利率持續(xù)走高，房貸利率短期內(nèi)或趨于穩(wěn)定。從樓市調(diào)控角度看，仍將維持從緊基調(diào)，銀行個(gè)人房貸政策會(huì)跟隨調(diào)控大方向。調(diào)控政策或進(jìn)一步趨嚴(yán)，與長效機(jī)制不斷相銜接。
政策未變
某接近監(jiān)管層人士對(duì)中國證券報(bào)記者表示，目前監(jiān)管層在房貸方面沒有新的要求。從現(xiàn)在情況看，一線城市房地產(chǎn)貸款市場總體平穩(wěn)，事實(shí)上不需要新的政策。
中國證券報(bào)記者在致電上海地區(qū)工行某網(wǎng)點(diǎn)時(shí)，該網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸經(jīng)理表示：“尚未接到通知，目前房貸利率仍執(zhí)行基準(zhǔn)利率95折政策。”
工行上海分行相關(guān)負(fù)責(zé)人10日下午在回應(yīng)時(shí)表示，工行上海分行一貫堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，認(rèn)真執(zhí)行個(gè)人住房貸款差別化信貸政策，目前未對(duì)個(gè)人住房貸款利率政策進(jìn)行調(diào)整。該行將嚴(yán)格落實(shí)國家對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展新要求，按風(fēng)險(xiǎn)審慎定價(jià)，確保政策執(zhí)行到位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
事實(shí)上，這件事能如此引發(fā)市場關(guān)注，原因之一就在于此類情況在目前一線城市中很少見。
從7月數(shù)據(jù)看，在融360監(jiān)測的30家銀行中，對(duì)首套房貸，上海地區(qū)房貸利率共5家銀行分（支）行可申請(qǐng)9-9.5折優(yōu)惠；10家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率。深圳和廣州地區(qū)首套房貸利率大多執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%-15%。
中國證券報(bào)記者采訪發(fā)現(xiàn)，從北京地區(qū)看，目前幾家國有大行在北京執(zhí)行首套房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%的政策。
多位國有大行個(gè)貸經(jīng)理表示，目前放款仍是正常速度，新房放款較快。需審批后等客戶辦理完過戶和抵押登記才能放款，整個(gè)流程一般在一個(gè)月左右。“放款時(shí)間變數(shù)主要在于辦理抵押登記。北京各區(qū)并不一樣。”
短期趨穩(wěn)
數(shù)據(jù)顯示，近一年全國首套房貸平均利率持續(xù)走高。
易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2018年二季度全國居民購房杠桿研究》顯示，二季度，個(gè)人房貸余額同比增幅和全國居民購房杠桿率分別回落至18.6%和31.9%，雙雙連續(xù)5個(gè)季度下行。從新增個(gè)人購房貸款余額看，二季度，個(gè)人住房貸款余額新增9800億元，同比下降2%。
對(duì)房貸利率走勢，交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹表示，房貸利率連續(xù)上漲，但上漲幅度不斷縮小，繼續(xù)上漲空間已比較小。未來幾個(gè)月在小幅上漲后可能趨穩(wěn)。
“各地調(diào)控政策出臺(tái)已有一段時(shí)間，在度過緩沖期后，多城市銀行已基本完成整體利率相應(yīng)調(diào)整變化。”融360分析師李唯一表示，在當(dāng)前流動(dòng)性保持合理充裕情況下，銀行資金得到補(bǔ)充，用戶存款利率及理財(cái)收益率小幅下降；用戶房貸需求仍比較旺盛，在此情況下銀行再度上調(diào)房貸利率可能性小，大幅下調(diào)房貸利率不符合調(diào)控要求，綜合諸多影響因素房貸利率短期內(nèi)保持穩(wěn)定可能性較大。
“由于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)具有資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、資本節(jié)約的特點(diǎn)，也有助于優(yōu)質(zhì)個(gè)人客戶儲(chǔ)備，因此，銀行愿意發(fā)展房貸業(yè)務(wù)。”夏丹認(rèn)為，除銀行自身偏好外，房貸定價(jià)與監(jiān)管導(dǎo)向息息相關(guān)。在居民部門降杠桿要求下，銀行控制房貸增速，防止這項(xiàng)業(yè)務(wù)增速過快引發(fā)連鎖反應(yīng)。
在天風(fēng)證券地產(chǎn)首席分析師陳天誠看來，房地產(chǎn)因城施策政策不會(huì)寬松，但宏觀寬松趨勢較為明顯。目前，部分區(qū)域房價(jià)仍在上行，銷售仍在高位，投資仍在高位。在此背景下，房地產(chǎn)不大可能有寬松政策。
區(qū)域分化
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-7月，全國主要城市調(diào)控次數(shù)達(dá)260次。在7月單月，全國樓市調(diào)控密集程度再次刷新歷史記錄。相關(guān)部門在合計(jì)超過60個(gè)城市發(fā)布超過70次各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控仍將維持從緊基調(diào)，但在分類施策背景下，利率執(zhí)行與各地區(qū)政策以及銀行間競爭程度有關(guān)，各銀行會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。
融360數(shù)據(jù)顯示，7月廣州首套房貸款平均利率為5.55%，二套房貸款平均利率為5.89%，環(huán)比均有所下降。
以深圳為例，數(shù)據(jù)顯示，7月，深圳首套房貸款平均利率為5.60%，利率平均值較上期上漲9個(gè)基點(diǎn)；二套房貸款平均利率為5.88%，利率平均值較上期上漲11個(gè)基點(diǎn)。
與此相對(duì)應(yīng)的是深圳地區(qū)嚴(yán)格的樓市調(diào)控。7月31日，深圳發(fā)布樓市調(diào)控新政策，暫停企事業(yè)法人單位購房；居民家庭新購買的一二手住房3年內(nèi)限售；購房人離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房貸款，首付款比例不低于七成。
“調(diào)控政策未來肯定和長效機(jī)制相銜接，核心在于‘控’和‘降’。”西南證券房地產(chǎn)首席分析師胡華如表示，控是控制市場熱度，降是降低流動(dòng)性。從程度上看，調(diào)控政策可能會(huì)進(jìn)一步趨嚴(yán)。
