導(dǎo)讀

    “限改共”傳言從今年年初就開始發(fā)酵，一度引發(fā)北京樓市風(fēng)聲鶴唳。相比于坊間流傳的全面實施，征求意見稿中15%的價差設(shè)定不算太嚴厲。

    在北京樓市的“限改共”傳言發(fā)酵了近兩個月后，這只“靴子”終于出現(xiàn)落地的可能。

    5月7日，北京市住建委就限房價項目的銷售管理辦法公開征求社會意見。意見要求限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價作出對比，價差比低于15%時，項目將由開發(fā)商直接作為商品房銷售；價差比不低于15%時，將收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

    第二種情況就是所謂的“限改共”。根據(jù)這一方式，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為北京市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。

    雖然只是征求意見稿，文件仍然引發(fā)廣泛的討論，其中不乏反對聲音。但專家普遍指出，此舉的實際影響范圍并不大，且最終目的是為實現(xiàn)“房住不炒”。

    因調(diào)控力度偏大、出臺時間較早，北京被視為樓市調(diào)控政策的“高地”，其政策通常被其他城市所效仿。分析人士指出，無論最終出臺與否，“限改共”釋放出信號意義已不容忽視。

    延續(xù)“雙防雙保”

    在北京市場，政府調(diào)控或指導(dǎo)房價的項目，名詞甚多，經(jīng)濟適用房已基本退出，此前的“限價房”也被新的“限房價、控地價”項目取代，后者暫時被稱為“限競房”，也是限價房（或叫限房價項目）的一種。上述通知所稱限房價項目，就是指按“限房價、控地價”方式競得土地的開發(fā)建設(shè)項目。

    北京于2016年9月30日提出“限房價、控地價”的土地出讓方式，首批地塊于當(dāng)年年底推出。此后出讓的土地中，大多采用了這種方式。因此，“限改共”受到的關(guān)注度頗高。

    “限改共”傳言從今年年初就開始發(fā)酵，一度引發(fā)北京樓市風(fēng)聲鶴唳。相比于坊間流傳的全面實施，征求意見稿中15%的價差設(shè)定不算太嚴厲。

    專家指出，北京通過土地出讓形成的限價商品房共計61個，初步估算，大約只有五分之一屬于價差較大的項目。因此，大部分限房價項目都不會被收購作為共有產(chǎn)權(quán)住房，而會作為商品房來銷售。

    據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，在征求意見稿出臺之前，北京市住建委已經(jīng)就“限改共”問題向部分房企征求意見，其中不乏反對聲音。有房企人士認為，這一方式的行政色彩過于濃厚，扭曲了價格信號。在地價、房價、產(chǎn)權(quán)比例都被限定的情況下，“開發(fā)商沒什么可以做的，完全變成建筑承包商”，且為了保證項目盈利，會“想辦法控制成本”。

    15%的價差設(shè)定，被認為是妥協(xié)之后的結(jié)果，由于實際影響有所減弱，因此業(yè)界認為該政策最終出臺的可能性較大。

    相比房企人士，專家普遍對該政策持肯定的態(tài)度，認為該措施發(fā)揮政策設(shè)計的初衷，堵住了限價房政策的一些漏洞。

    “如果限房價項目銷售時與周邊商品房價差較大，那么就會有較大的獲利空間，一些投資客必然趨之若鶩，如果不采取必要的措施，原本用來居住的房屋就成了他們炒房牟利的工具。”有專家如此分析。

    針對“限改共”是否存在與民爭利的嫌疑，專家指出，無論是之前的限房價項目拍地規(guī)則，還是如今的銷售政策，都體現(xiàn)了“雙防雙保”的概念，最終的目的就是讓限房價項目分配到用來自住的剛需家庭手中，實現(xiàn)“房住不炒”。

    “雙防”是通過限房價項目拍地規(guī)則和銷售政策，既防止開發(fā)商炒地推高房價、地價獲取暴利，也防止住房出售時提前鎖定的價格較市場價明顯偏低引起投資投機購房人炒房獲取暴利。“雙保”則是在限房價項目的銷售中，既保障了房子是用來住的，也保護了剛需和改善家庭用來自住的住房需求不受到投資投機購房人的擠壓。

    堅持“房住不炒”

    北京就“限改共”征求意見之時，其他城市的樓市調(diào)控并未止步。

    5月7日，哈爾濱發(fā)文強化調(diào)控，對6個主城區(qū)實施房屋限售，期限為3年。此前，佛山市住建局也發(fā)文要求，開發(fā)商應(yīng)避免在夜間（17：30-次日8：30）進行項目開盤或銷售活動，對預(yù)計購房人數(shù)較多的項目，盡可能采用搖號等方式進行銷售。福建省也于本月初發(fā)文，要求各地要加強片區(qū)住房價格監(jiān)管，實施“一盤一評估”。

    在部委層面，發(fā)改委、自然資源部、住建部、中國鐵路總公司于5月7日聯(lián)合發(fā)文，要求堅決防控高鐵站周邊的“單純房地產(chǎn)化傾向”。一個月前的4月9日，發(fā)改委等五部門發(fā)文指出，各地區(qū)要嚴格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā)。

    伴隨著2016年樓市升溫而來的房地產(chǎn)調(diào)控，可謂曠日持久。中原地產(chǎn)指出，從2016年的“9·30新政”算起，樓市調(diào)控至今已出現(xiàn)5輪升級。其中，僅2018年出臺的大大小小的調(diào)控政策，就多達115次。

    縱觀我國房地產(chǎn)調(diào)控史，政策出臺的力度、范圍、密度前所未有。北京的“限改共”政策，被認為代表了調(diào)控的新高度。

    “雖然有些城市出臺了落戶新政，但監(jiān)管層對房地產(chǎn)去杠桿、抑投機的態(tài)度是很堅決的，并體現(xiàn)在行動上。”上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向記者表示，部分城市樓市出現(xiàn)反彈跡象，調(diào)控政策則相應(yīng)加碼。

    北京某房企人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，房地產(chǎn)調(diào)控一定要跨周期才能達到效果。因為“當(dāng)市場進入反彈階段時，人們還是習(xí)慣性地去買房，從而實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值”。如果調(diào)控松動，市場就容易出現(xiàn)報復(fù)性反彈。

    該人士認為，中央提出“房住不炒”的根本目的，在于改變?nèi)藗兊膬r值觀。為此，監(jiān)管層不惜采用極其嚴厲的、帶有行政色彩的手段來實施調(diào)控。他表示，北京此前出臺的商住房“限購令”，以及很多城市推出的限售政策，雖然都帶有一定的行政色彩，但給購房者帶來的心理沖擊很大。“限改共”正是這一思路的延續(xù)。

    多數(shù)受訪者認為，考慮到房地產(chǎn)稅立法、租賃市場培育等長效機制進入關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)調(diào)控不會在短期內(nèi)降溫。無論北京“限改共”政策出臺與否，均說明樓市調(diào)控仍有“后手”，繼續(xù)加碼的可能性仍然存在。