本報記者 王麗新

    8月份至今，“廣北上深”四大一線城市相繼出臺新一輪放松限購政策，助力樓市企穩回升。這說明行業仍需進一步去庫存，修復企業信用，提升盈利能力，加速轉型。

    截至目前，上市房企2025年中報已經披露完畢，從利潤、資產負債再到現金流情況，“三張表”勾勒出一個鮮明信號：房企利潤雖承壓，但正在越過償債高峰，加速調整發展模式。其中，第一梯隊房企多在經營質量與財務安全之間實現了動態平衡。比如，新城控股集團股份有限公司（以下簡稱“新城控股”）在行業不確定性中交出了一份頗有看點的轉型樣本答卷。

    財報數據顯示，截至2025年6月底，新城控股實現營業收入221億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤8.95億元，扣非歸母凈利潤9.47億元；毛利率為26.85%，同比增長5.25個百分點。

    在業內看來，新城控股在地產開發業務上，重銷售抓回款，以有回款的銷售筑牢資金底盤；在商業運營方面，力求資產經營的高效運轉。在“住宅+商業”雙輪協同聯動下，新城控股變得更加穩健，上半年交付面積達249萬平方米，交付套數超1.6萬套，重啟境外融資通道，股價和估值持續修復。

    商業盤面盈利性高

    受到計提存貨跌價準備、開發業務板塊銷售價格下行等因素影響，2025年上半年，房地產行業毛利率水平進一步承壓，多家頭部房企毛利率水平下探至10%，但新城控股通過調整業務結構，毛利率逆勢回升至26.85%，處于行業較高水平。

    “隨著‘住宅+商業’雙輪驅動戰略持續推進，尤其經營性物業不斷發力，高盈利性的商業盤面，對公司整體業績貢獻率不斷走高。”中指研究院企業研究總監劉水向《證券日報》記者表示，商業運營板塊已逐漸轉變為公司應對不確定性和實現逆周期增長的內生增長動能。

    財報顯示，2025年上半年，新城控股商業運營總收入為69.44億元，同比增長11.8%；物業出租及管理業務毛利45.73億元，占公司總毛利由去年同期的57.21%提升至77.06%；毛利率達到71.20%。

    “經營性物業抗風險能力更強，對構建新發展模式有正向推動，能吸引長期投資者關注，對修復公司估值更是加分項。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向《證券日報》記者表示，從這個角度看，新城控股正在釋放轉型效應。

    但這一份商業運營業績來得并不容易。當前，購物中心規模增速持續放緩，商業運營同質化嚴重，競爭格局從規模擴張轉向精細化運營，需要更專業的管理團隊，且更需要獨特IP去破局。

    “吾悅”作為新城控股旗下的商業綜合體項目品牌，自2012年誕生以來，公司就異常重視，不斷升級其運營模式。2025年，公司持續堅持“五邊形經營理念”（即品質空間、與人歡喜、專業匠心、綠色智能、雙向奔赴），在深度運營的基礎上進一步迭代機制、深挖效能、創新經營，通過“我愛你·五月”等品牌活動及“悅會員”體系的打造及運營，用健康、陪伴、愉悅的情緒價值，建立線下商業的差異化優勢。

    另一組數據佐證了公司在商業運營領域的第一梯隊地位，今年上半年，吾悅廣場客流總量達9.5億人次，同比增長16.0%；總銷售額超515億元（不含車輛銷售），同比增長16.5%；會員人數達到4917萬人。此外，今年7月份，新城控股還聯動蘇超聯賽頂級IP，以“吾悅愛江蘇”為主題，通過五大核心統籌動作及一系列創意延展活動，構建“體育+商業”的城市級消費場景，將足球轉化為商業勢能。

    報告期內，公司布局全國141城205座綜合體項目，吾悅廣場開業規模達1608.14萬平方米，出租率穩定保持在97.81%的高位水平，商業現金流穩健充沛，成為行業運營效率標桿。新城控股在財報中強調，商場開業數量位居中國境內外上市公司首位，在規模上擁有先發優勢，已成為其他公司難以逾越的護城河。

    在業內看來，在國內大力提振消費的政策驅動下，未來商業板塊有望為新城控股帶來更大支撐，商業資產的高效運營正在重構公司盈利模式。據新城控股方面表示，自2021年以來，公司商業持續性經營收入大幅超過當期利息支出，2025年上半年該比例進一步增長至4倍。

    “這對公司資產保值、估值修復、增厚現金流，降低融資成本以及提升利潤都起到重要作用，更助力公司拓寬了融資渠道。”嚴躍進稱。

    重啟境外融資通道

    依托吾悅廣場優質的資產基底與持續提升的運營實力，商業板塊持續為新城控股的融資性現金流帶來增量。2025年1月份至6月份，新城控股新增以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資約44.79億元。

    截至2025年6月末，公司期末融資余額為522.76億元，較年初壓降13.74億元，債務結構持續優化；公司合聯營權益有息負債降至25.82億元，相比年初再次下降6.91億元；在手現金余額91.83億元，現金儲備充裕；凈負債率為53.40%，繼續保持在行業較低水準；經營性現金流連續為正，為后市發展留出了足夠的空間。

    對于業內關注的償債安排問題，公司表示，報告期內，已償還境內外公開市場債券10.67億元，繼續保持每一筆債務提前或到期償付的信用記錄。更重要的是，作為行業里少數仍能堅持“零違約”的民營房企之一，良好的信譽表現讓新城控股獲得多方認可，助力其在融資端取得突破。

    2025年6月份，新城控股母公司新城發展成功發行3億美元高級無抵押債券，成為近3年首家重啟境外資本市場融資的民營房企，被視為民營房企海外融資的破冰之舉。8月份，新城控股成功發行一筆規模為10億元的中期票據，并獲得中債增全額擔保，總認購倍數2.28倍，票面利率為2.68%，創歷史新低，進一步提振了資本市場對新城控股的信心。

    在保持良好信譽的同時，公司還積極踐行ESG理念，將可持續發展融入日常經營，上半年，公司新建及在建項目的綠建覆蓋率達到100%，累計獲得71項國內外綠色認證，100座吾悅廣場獲得省級以上綠色商場稱號。“這將助力公司進一步打開多元化融資大門。”嚴躍進如是稱。

    此外，在政策的引導與鼓勵下，公司積極推進公募REITs、持有型不動產ABS、PRE-REITs等多層級REITs產品，并成功于2025年上半年完成持有型不動產ABS的申報工作。公司表示，未來將持續推進多層級REITs相關發行與擴募工作，構筑公司大資管戰略新發展平臺。

    展望未來，新城控股董事、高級副總裁兼財務負責人管有冬在新城控股2025年半年度業績說明會上向投資者及《證券日報》等媒體表示，公司將會繼續在“保現金流”“保交付”和“守價值”之間尋求最佳平衡點，秉持“量價平衡”基本原則，有效銷售促循環、積極化債守價值，力求平穩穿越本輪周期，通過精細化管理，實現資金回籠和資產經營的高效運轉。

（編輯 才山丹）