本報記者 陳瀟

    4月25日，中共中央政治局召開會議。會議指出，加快構建房地產發(fā)展新模式，加大高品質住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產市場穩(wěn)定態(tài)勢。

    在業(yè)界看來，房地產行業(yè)已經進入“止跌回穩(wěn)”的關鍵階段，但壓力仍在，需加力穩(wěn)固當前成果。眼下，上市房企財報披露已經接近尾聲。從上市房企2024年的資產負債表、利潤表和現金流量表這“三張表”的細微變化可以看出，行業(yè)正在著力轉變發(fā)展模式、修復利潤、優(yōu)化資產負債表。

    那么，上市房企如何主動調整發(fā)展策略，探索“高質量發(fā)展”的轉型路徑？哪些新業(yè)務正在崛起？還有哪些難點需要攻克？近期，帶著這些問題，《證券日報》記者與行業(yè)協會、分析師以及十余家房企及物業(yè)管理公司管理層進行交流，試圖以一線視角洞察上市房企的發(fā)展策略。

    聚焦“好房子”拼產品

    整體來看，房地產行業(yè)仍在深度調整中。中指研究院數據顯示，2024年百強房企營業(yè)收入均值為338.2億元，同比下降9.4%；凈利潤均值僅為4.2億元。Wind數據顯示，2024年，多家頭部房企開發(fā)銷售型業(yè)務毛利率已跌破10%，相比于正常時期的25%左右大幅下降。

    “2021年以前獲取的高成本土地項目尚未完全出清，是當前利潤率下滑的主要因素。”一位房企財務負責人坦言，“但我們也看到，優(yōu)質項目的盈利能力正在恢復。”

    《證券日報》記者在與多家房企管理層交流后獲悉，修復利潤的核心邏輯，是從“規(guī)模擴張”向“產品為王”轉變。其中，“好房子”是房企穿越周期的突破口。

    2023年6月份，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹首次提出“好房子”的概念。此后，北京、上海等多地推進“好房子”工程。2025年，“好房子”首次被寫入《政府工作報告》。3月31日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布國家標準《住宅項目規(guī)范》，其中提出住宅層高不得低于3米、四層及以上必須配備電梯等標準，這些“硬指標”將于5月份起正式實施。

    相關政策的出臺，加速推動房地產行業(yè)步入“品質時代”。許多房企涌入“好房子”賽道，重新投資拿地。不少龍頭房企管理層透露，新開發(fā)的優(yōu)質項目毛利率已恢復至20%以上，凈利潤率回到雙位數區(qū)間。而這些新項目，幾乎都符合上文提及的“好房子”標準。

    這背后的市場邏輯是，從“拼地價、拼規(guī)模”轉向“拼產品、拼選址”，“產品力”成為影響企業(yè)盈利的決定性因素。面對這一變化，房企開始加速甩掉低利潤率項目“包袱”，將資源集中配置于更受市場歡迎的“好房子”上。

    以綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城中國”）為例，公司2024年全年實現重點難點庫存出清422億元，超額完成113%既定目標。

    “公司通過‘老盤新作’、大宗交易等舉措，最終超額完成了年初設定的目標。”綠城中國執(zhí)行總裁耿忠強表示。

    綠城中國副總裁李駿向《證券日報》記者透露，2024年公司有9個項目在首次開盤階段即實現整盤售罄，綠城中國正通過提升高端項目溢價能力來修復盈利能力。

    面對新規(guī)和市場變化，一批頭部房企也在加快對“好房子”的戰(zhàn)略部署。“2025年是行業(yè)新發(fā)展模式加快構建、‘好房子’建設加快落地的關鍵之年。公司會主動迎接挑戰(zhàn)，對‘好房子’的建設標準加強研究、主動承接。”越秀地產董事長林昭遠向《證券日報》記者表示。

    中海科技有限公司副總經理余祥鑫則進一步提出對“好房子”的暢想：“未來，交付的房子里所有東西都應該是智能的。”

    “‘產品驅動’邏輯下，房地產行業(yè)正從粗放擴張走向精細運營。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，行業(yè)競爭格局正在改變。

    多元業(yè)務增厚現金流

    開發(fā)主業(yè)之外，越來越多房企正在探索更具韌性的增長路徑，以提升對市場周期波動的抵御能力。物業(yè)服務、商業(yè)運營、長租公寓、代建等多元化業(yè)務加速發(fā)展，逐步成為支撐企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展的“第二增長曲線”。

    2024年，華潤置地有限公司（以下簡稱“華潤置地”）的經常性業(yè)務利潤首次突破百億元，占總利潤比重提升至40.7%，體現了經營性收入對企業(yè)利潤的顯著拉動。龍湖集團控股有限公司（以下簡稱“龍湖集團”）則更早布局，在2023年便實現全年經營性利潤占比首次超過50%。龍湖集團董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示，預計到2028年，公司經營性收入將繼續(xù)提升，占比將在一半以上。

    與以往重資產驅動的模式不同，當前房企布局的多元性業(yè)務，一方面更強調輕資產模式，持續(xù)增強ROE并突破財務瓶頸；另一方面與REITs等資本市場工具相結合，形成一個真正的“投融管退”專業(yè)化分工閉環(huán)。

    其中，在商業(yè)地產板塊，輕資產外拓已成為房企增長的重要模式。華潤萬象生活有限公司管理層在業(yè)績說明會上表示，2024年，公司新簽約商業(yè)輕資產外拓項目12個，2025年計劃拓展10個以上的輕資產管理項目。

    同樣依靠輕資產運作優(yōu)勢，代建業(yè)務也逐漸成為提升企業(yè)ROE（即凈資產收益率）的有效路徑。2024年，綠城中國旗下聚焦代建業(yè)務板塊的綠城管理控股有限公司實現收入34.41億元，毛利達17.06億元。相比自持開發(fā)項目，代建模式下企業(yè)無需承擔高額土地成本，能在控制風險的同時獲取可觀利潤。

    此外，當下REITs市場持續(xù)擴容，不少房企積極通過REITs、資產證券化等方式進一步撬動存量資產價值。其中，華潤置地打造了華潤商業(yè)資產REIT和華夏基金華潤有巢REIT的雙平臺，按照計劃，華潤置地希望未來5年REITs發(fā)行規(guī)模達到500億元以上。

    “大資管業(yè)務是公司重要的模式和第二增長曲線。”華潤置地高級副總裁張大為表示，未來公司將繼續(xù)推動資產和資本的循環(huán)，持續(xù)提升資產的運營效率和現金流的創(chuàng)造，實現大資管業(yè)務在規(guī)模上和效率上的全面領先。

    通過多元化業(yè)務，房企的現金流持續(xù)增厚。2024年，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（以下簡稱“招商蛇口”）經營活動產生的現金流量凈額為319.6億元，創(chuàng)2019年以來最高紀錄。

    中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日報》記者表示，未來幾年，一些典型房企經營性業(yè)務收入占比將進一步上升，預計利潤貢獻占比將達到五成。

    壓降有息負債“減重”

    無論是開發(fā)主業(yè)的提質升級，還是多元業(yè)務的拓展延伸，都對房企的財務狀況提出更高要求。當前，壓降有息負債、增強償債能力已成為企業(yè)穿越周期、夯實基本面的關鍵所在。

    從企業(yè)年報數據看，行業(yè)資產負債表正在出現積極變化。中指研究院數據顯示，2024年，百強企業(yè)剔除預收賬款的資產負債率均值為65.3%，相比于2021年的69.5%已連續(xù)4年下降，這是企業(yè)主動“踩剎車”、收縮高風險項目、加速償債等多重舉措的結果。

    “2024年，招商蛇口采取更為穩(wěn)健的財務管理策略，以更加安全的資產負債結構穿越行業(yè)周期。”招商蛇口財務總監(jiān)兼董事會秘書余志良表示。

    與招商蛇口類似，不少頭部房企已經將“降負債”作為經營底線，在控制規(guī)模擴張的同時，推進債務結構向“低成本、長周期、本幣化”方向演進。

    這一趨勢背后，離不開政策層面的支持，這為房企打開了新的融資渠道。

    2024年1月24日，中國人民銀行辦公廳、國家金融監(jiān)督管理總局辦公廳聯合印發(fā)《關于做好經營性物業(yè)貸款管理的通知》，明確提出，2024年底前，對規(guī)范經營、發(fā)展前景良好的房地產開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎上，除發(fā)放經營性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經營性物業(yè)貸款用于償還房地產開發(fā)企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券。2024年9月份，中國人民銀行宣布將經營性物業(yè)貸款政策延期至2026年底。

    在相關政策的推動下，部分上市房企在債務置換與融資渠道拓寬上獲得了很大空間，保證了融資性現金流的流入。

    “公司正通過長周期的經營性物業(yè)貸款替代部分短周期信用債，計劃到2025年底將物業(yè)貸規(guī)模提升至900億元左右，同時在未來兩三年時間內完成整個債務結構的切換。”陳序平表示。

    “今年3月份，公司用經營物業(yè)抵押貸將凱晨世貿中心的CMBS進行置換，融資成本只有2.85%，這使得財務費用大幅下降。”中國金茂控股集團有限公司（以下簡稱“中國金茂”）首席財務官喬曉潔表示。

    隨著房企債務風險逐步出清，房地產行業(yè)正加快走出低谷，邁向更為穩(wěn)健的發(fā)展軌道。正如中國金茂董事長陶天海所言：“把存量問題消化完后，未來國內房地產市場結構性的需求仍然非常旺盛，行業(yè)仍然大有可為。行業(yè)競爭格局一定會在調整中走向成熟。”