本報記者 陳瀟

    4月1日，越秀地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“越秀地產(chǎn)”）接連在杭州拿下兩宗優(yōu)質(zhì)地塊，據(jù)公司內(nèi)部人士透露，這兩宗地塊將納入越秀“好房子”產(chǎn)品序列。

    近日，住建部加速推出“新建住宅層高不得低于3米，4層及以上設(shè)置電梯”等多種住宅產(chǎn)品新規(guī)，行業(yè)發(fā)展邏輯正從“快字當(dāng)頭”向“好字優(yōu)先”轉(zhuǎn)變。在這一趨勢下，哪家房企能率先布局“好房子”，就有望占據(jù)市場先機。這也與越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)在3月31日業(yè)績會上的表態(tài)遙相呼應(yīng)。

    “2025年是‘十四五’的收官之年，也是行業(yè)新發(fā)展模式加快構(gòu)建，‘好房子’建設(shè)加快落地的關(guān)鍵之年。”在2024年業(yè)績說明會上，林昭遠(yuǎn)向《證券日報》記者表示，越秀地產(chǎn)致力于打造“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好品牌、好團(tuán)隊”的四好企業(yè)，這也有望對公司的產(chǎn)品溢價，毛利率提升有更多助力。

    好產(chǎn)品贏得市場先機

    近年來，越秀地產(chǎn)加快布局高能級市場，從聚焦廣州市場的龍頭房企一躍而成為全國性的頭部房企。2024年，越秀地產(chǎn)全年實現(xiàn)營收約864億元，實現(xiàn)合同銷售金額約1145億元，排名上升到行業(yè)第八位。

    在北京、上海、廣州等一線城市，越秀地產(chǎn)多個項目實現(xiàn)了優(yōu)異銷售業(yè)績，如廣州琶洲南TOD項目以86.01億元的成交額蟬聯(lián)廣州市商品住宅銷售榜TOP1；上海越秀·蘇河·和樾府“四開四罄”，累計銷售額突破69億元。

    2025年開局，越秀地產(chǎn)更是以北京海淀熱盤和樾望云、和樾玉鳴首日雙開152億元“一炮而紅”，拿下同期市場銷售新高。

    通過實現(xiàn)有回款的銷售，公司2024年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入達(dá)到217億元。在業(yè)內(nèi)看來，房地產(chǎn)行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期，市場多年承壓，越秀地產(chǎn)的經(jīng)營性現(xiàn)金流依然多年為正，這與公司持續(xù)深耕“好產(chǎn)品”有關(guān)，“好房子”并不缺買家。房地產(chǎn)下半場，房企唯有搶占產(chǎn)品力和服務(wù)力高地，才能從容面對客群需求的持續(xù)升級，搶得市場份額，活下來并活出彩。

    當(dāng)下，越秀地產(chǎn)把產(chǎn)品力放在突出位置，并通過多年研發(fā)及實踐，提升供應(yīng)鏈能力，提煉出結(jié)合自身優(yōu)勢發(fā)展的好產(chǎn)品理念。3月27日，面對市場供需重構(gòu)與客群需求升級，越秀地產(chǎn)發(fā)布了“4×4好產(chǎn)品理念”和4+X產(chǎn)品系，對“好房子”命題給出自身答案。

    “對越秀地產(chǎn)來說，好產(chǎn)品從來都不是一個靜態(tài)標(biāo)準(zhǔn)，而是一套動態(tài)的螺旋進(jìn)化標(biāo)尺。”越秀地產(chǎn)首席產(chǎn)品官洪國兵表示，基于對城市、土地和客戶的深刻洞察，越秀地產(chǎn)提煉出“品質(zhì)、溫度、智慧、成長”4大關(guān)鍵詞和16個產(chǎn)品主張，形成“4×4好產(chǎn)品理念”的核心支撐。

    “房地產(chǎn)市場的信心正在提升，大家對未來還是堅定看好的，尤其是好城市、好地段，可塑空間非常大。在房地產(chǎn)新模式下，當(dāng)前真正落地‘好房子’的城市相對較少，公司也會主動迎接挑戰(zhàn)，對‘好房子’的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)加強研究、主動承接。”林昭遠(yuǎn)表示。

    更為重要的是，在林昭遠(yuǎn)看來，在過去的市場調(diào)整期，各大房企都不可避免出現(xiàn)毛利率下滑的趨勢。而“好房子，好產(chǎn)品”概念的推出，則有望成為提升房企毛利率以及產(chǎn)品溢價的重要手段。

    得以靠提升產(chǎn)品力和服務(wù)力突圍，疊加高能級城市樓市逐步回暖的新形勢，林昭遠(yuǎn)在業(yè)績會上提出，公司董事會決定將2025年的銷售目標(biāo)定為1205億元，較2024年實際完成的1145億元提升5.2%。

    聚焦高能級城市投資

    要打造“好房子”，同樣離不開穩(wěn)健的財務(wù)盤面。2024年，越秀地產(chǎn)保持著其一貫的財務(wù)穩(wěn)健狀態(tài)，多項關(guān)鍵指標(biāo)均表現(xiàn)優(yōu)異。

    截至2024年底，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.1%，凈借貸比率為51.7%，現(xiàn)金短債比為2.1倍，“三道紅線”綠檔達(dá)標(biāo)，保持惠譽投資級信用評級，反映國際評級機構(gòu)對越秀地產(chǎn)財務(wù)健康狀況的高度認(rèn)可。

    資本市場的認(rèn)可，使得越秀地產(chǎn)的融資渠道持續(xù)保持暢通。2024年，公司在境內(nèi)發(fā)行公司債券合共25億元，加權(quán)平均借貸年利率約為2.61%；境外發(fā)行23.9億元點心債，加權(quán)平均借貸年利率約為4.07%。公司全年加權(quán)平均借貸成本降至3.49%，處于行業(yè)低位。2024年年末，越秀地產(chǎn)持有現(xiàn)金（包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物、定期存款、監(jiān)管戶存款、定期存款及其他受限存款）約500.5億元，較年初上升8.6%。

    得益于穩(wěn)定的融資現(xiàn)金流和銷售現(xiàn)金流流入，越秀地產(chǎn)現(xiàn)金儲備充足，使其在“好房子”賽道的高手過招中，可以率先拿下調(diào)規(guī)后的“好地塊”，從而鎖定去化率較高且變現(xiàn)速度較快的新增項目。

    2024年，越秀地產(chǎn)通過精準(zhǔn)把握土地出讓的有利窗口期，以低溢價獲取多宗優(yōu)質(zhì)地塊。例如，在北京、上海、廣州、杭州、成都等一線和強二線城市，越秀地產(chǎn)共獲取24幅優(yōu)質(zhì)地塊，總建筑面積約為271萬平方米，一線城市占比超過70%。

    截至2024年年末，越秀地產(chǎn)在全國布局27座城市，總土地儲備約1971萬平方米，總貨值超3600億元，其中95.6%分布在一二線城市。

    “我們?nèi)ツ暧?95億元新增投資，北京、上海、廣州占據(jù)85%左右，這些都為公司后續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營提供了重要支撐。”林昭遠(yuǎn)表示，公司近兩三年重點聚焦北上廣深等一線城市，還有杭州、成都等強二線城市。由于當(dāng)前貨值足夠支撐未來兩到三年發(fā)展，因此節(jié)奏上總體是以銷定投，2025年總體投資目標(biāo)計劃為300億元。

    展望2025年，林昭遠(yuǎn)表示，公司堅定按照以投促穩(wěn)、精耕細(xì)作、持續(xù)聚焦八大戰(zhàn)略性深耕城市，特別是強化精細(xì)投資管控，獲取更優(yōu)質(zhì)的土地。

    整體來看，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時刻，越秀地產(chǎn)憑借清晰的產(chǎn)品策略和穩(wěn)健的財務(wù)管理，正逐步實現(xiàn)從“快”到“好”的轉(zhuǎn)變。未來，隨著“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的持續(xù)落地，越秀地產(chǎn)有望通過提升產(chǎn)品力與服務(wù)力，進(jìn)一步增強市場競爭力，在新的發(fā)展模式下實現(xiàn)可持續(xù)增長。

（編輯 才山丹）